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                            競買低價法拍房如何規避風險
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                            [來源:北京日報]   [編輯:陳予珂 二審:于光林 三審:唐小莽]    時間:2021-11-25 17:12:23

                            江蘇一法院近日為證“兇宅不兇”,法官和試睡員一起來到即將進行司法拍賣的房屋,首次開啟兇宅試睡直播。之所以采取這種方式,執行法院是為了向有意參加此次房屋法拍競買的買受人全面告知法拍房的具體情況,打消其思想顧慮,保障購房者的知情權,實現法拍房價值的最大化。那么,到底什么是法拍房?公眾怎么參與法拍房的競買?在競買過程中又該如何規避可能存在的風險呢?

                            起拍價可以是評估價的七成

                            法拍房是法院拍賣房產的簡稱,具體而言是指案件進入執行階段后,因被執行人未能履行生效法律文書確定的義務,法院通過司法拍賣的方式對被執行人持有的房產進行處置變現,以拍賣所得價款實現申請執行人的勝訴債權。

                            法拍房類型包括住宅、商業、辦公、車位、廠房等,其來源比較廣泛,民間借貸糾紛、金融借貸糾紛、買賣合同糾紛進入執行程序后以及刑事案件涉及財產部分的執行均有可能產生法拍房。法院拍賣房產并不是一種新類型的財產處置方式,十幾年前就存在法拍房,但那時主要通過報紙刊登拍賣公告的形式進行?,F如今信息網絡發達,法拍房一般通過網絡司法拍賣平臺以公開競價的方式進行。網絡司法拍賣平臺是由最高院評定,目前入圍法院網拍平臺的主要有淘寶、京東、中拍網、公拍網、人民法院資產訴訟網等。

                            相較于購買一般二手房,競買法拍房的最大優勢是價格較低,主要原因是和司法拍賣法律規定有關系。根據最高人民法院公布的《關于人民法院網絡司法拍賣若干問題的規定》(以下簡稱《規定》),法院在拍賣前會對房屋的價值進行評估,起拍價參照評估價確定,起拍價可以是評估價的70%;如果第一次拍賣無人出價的,再次拍賣的起拍價最低可以是第一次拍賣價的80%,算下來相當于最低可降至評估價的56%。

                            16周歲以上自食其力者都可參加

                            在網絡司法拍賣中,參加法拍房的競買人必須具備一些條件,才有資格參與。

                            一是參與網絡司法拍賣的競買人具備完全民事行為能力。根據我國民法典規定,成年人為完全民事行為能力人,可以獨立實施民事法律行為,16周歲以上的未成年人,以自己的勞動收入為主要生活來源的,視為完全民事行為能力人。即參與競買法拍房的買受人需是年滿18周歲的成年人,或是年滿16周歲以上以自己勞動收入為主要生活來源的未成年人。法律、行政法規和司法解釋對買受人資格或者條件有特殊規定的,競買人還應當具備規定的資格或者條件。例如對于宅基地上住房進行法拍,競買人需為該集體經濟組織成員,如不符合,則沒有競買人資格。

                            二是嚴格遵循網絡司法拍賣的實名認證制度。作為參加競買的自然人,包括我國的公民、港澳臺同胞、海外僑胞以及外籍人士,需通過網絡上傳本人的身份證明和資信證件原件或掃描件等。委托他人代為競買的,應當在競價程序開始前經法院確認,并通知網絡服務提供者,才能依法參加競拍程序。

                            法院決定司法拍賣處置涉案房產的,會在拍賣公告發布當日通過京東、淘寶等網絡司法拍賣平臺,公示拍賣公告、執行所依據的法律文書、評估報告副本、拍賣財產權屬、占有使用、附隨義務等現狀的文字說明、視頻或者照片、優先購買權主體以及權利性質、通知或者無法通知當事人、已知優先購買權人的情況以及拍賣保證金、拍賣款項支付方式和賬戶等信息。競買人可在相關平臺中點擊進入“司法拍賣”,按標的物類型、區域等多種方式找到自己想要參拍的拍品,點擊拍品頁面的“交保證金報名”,確認實名認證信息,繳納保證金(保證金數額最高為起拍價的20%)。經確認后,取得競買資格,以得到的競買代碼、參拍密碼參與競買。

                            法拍房也是價高者得。從起拍價開始,遞增出價,競價增加幅度由法院確定,競買人出價必須高于起拍價,否則出價無效。一般網絡司法拍賣的競價時間為24小時,但由于拍賣采取最后階段延時五分鐘規則,競價程序結束前五分鐘內無人出價的,最后出價方為成交價格,網絡拍賣的總時長可能因不斷出價和時間順延而長于24小時,最大限度保證充分競價。法院通過網絡司法拍賣房屋是不限制競買人數量的,只有一人參與競拍且出價不低于起拍價即可拍賣成交。若是優先購買權人,須經法院確認后取得優先競買資格以及優先競買代碼、參拍密碼,并以優先競買代碼參與競買;否則,不能以優先購買權人身份參與競買。順序不同的優先購買權人申請參與競買的,法院會確認其順序,賦予不同順序的優先競買代碼。優先購買權人參與競買的,可以與其他競買人以相同的價格出價,沒有更高出價的,房產由優先購買權人競得。

                            拍賣成交后,網絡司法拍賣平臺會以買受人的真實身份自動生成成交確認書,買受人可持法院裁定書、協助執行通知書及拍賣成交確認書前往不動產登記事務中心辦理房屋所有權過戶登記手續。如果涉案房產被被執行人或第三人占有,應當移交而拒不移交的,買受人可向法院申請強制執行,保障自身權益。

                            關于參與拍賣繳納的保證金,競拍成功的,保證金自動轉化為部分成交款,買受人向法院支付尾款;若買受人未及時交付尾款,則保證金不退還,拍品重新拍賣的,原買受人也不能參加競買。競拍沒有成功的,保證金一般會在24小時內原路退還。

                            六種情形的網拍可被撤銷

                            為保障買受人合法權益,維護司法拍賣秩序,參與法拍房拍賣成交后,不會被撤銷。但在特殊情況下,當事人、利害關系人可能會提出執行行為異議,以下幾種情形將導致網拍被撤銷,即本次網拍無效,法拍房所有權不發生轉移,涉案房產可以重新拍賣。

                            一是買受人因拍賣財產的文字說明、視頻或照片展示以及瑕疵說明嚴重失實,致使產生重大誤解,購買目的無法實現的。由于網拍存在距離遠、非當面、難溝通等問題,只有信息披露客觀、充分,受眾才能得以全面、準確了解拍賣財產的實際情況,才能據此準確衡量利弊,綜合考慮各方面的情況,決定是否參與司法拍賣以及如何出價。如果在拍賣公告中沒有告知買受人被拍賣房屋暫時不能辦理房產證、房屋上存在租賃、房產性質屬于商住房等信息,導致買受人購買涉案房產的目的無法實現,則拍賣應予撤銷。

                            二是由于網絡系統故障等多種原因致使拍賣結果錯誤,嚴重損害當事人或者其他競買人利益的。網拍在具有公開、快捷、廣泛等優勢的同時,必然要受到網絡服務方面的影響。由于系統故障、病毒入侵、黑客攻擊、數據錯誤等原因,有可能造成信息披露有誤、信息傳輸有誤、競價環節有誤等多種情況,從而影響司法拍賣的真實性和有效性,損害當事人、其他競買人利益。如競買人在競買過程中,系統突然異常,競買人不能及時出價競買,最終導致涉案房產未經充分競價即成交,損害了當事人利益,那么此次拍賣就有可能被撤銷。

                            三是競買人之間、競買人與網絡司法拍賣服務提供者之間惡意串通,損害當事人或者其他競買人利益的。司法拍賣的目的是通過司法拍賣實現執行標的物的價值最大化,所以司法拍賣需要經過充分競價。因司法拍賣形式的特殊性,客觀上也存在惡意串通。因惡意串通成交的拍賣,依法應予撤銷。

                            四是買受人不具備法律、行政法規和司法解釋規定的競買資格的。在網絡司法拍賣中,競買人必須具備一定的條件,才有資格參與競買。比如我國商業銀行法第二十八條規定,任何單位和個人購買商業銀行股份總額5%以上的,應當事先經過國務院銀行業監督管理機構批準。法院在拍賣相關商業銀行的股權時,如果拍賣股權的數額超過了該商業銀行股權的5%,則應審查競買人是否經過國務院銀行業監督管理機構批準,如果競買人不具備這樣的資格,人民法院不得出具拍賣成交裁定,即便拍定標的物,這樣的拍賣也應當撤銷。

                            五是違法限制競買人參加競買或者對享有同等權利的競買人規定不同競買條件的。除非法律對買受人的資格有特殊要求,原則上不允許法院設置無法律依據的競買條件,也不允許對不同的競買人規定不同的競買條件,比如為某些競買人量身定做條件的“蘿卜拍賣”亦應當撤銷。

                            六是其他嚴重違反網絡司法拍賣程序且損害當事人或者競買人利益的情形。通常是指嚴重違反拍賣程序導致拍賣價格明顯低于市場價格,造成申請執行人受償數額減少或者被執行人履行債務的數額減少,或因違法拍賣導致競買人喪失公平參與競價的機會。

                            悔拍者所交保證金不退

                            盡管法拍房在價格上確實具有較大優勢,但也有可能因未結稅費、物業費等附加費用而增加購房成本,或因涉案房產上存在租賃等情況而導致購房目的無法實現,所以公眾在參與法拍房的競買時,一定要慎重理智、量力而行。

                            首先,建議公眾在參與競買前確定是否具有競買資格。除具備完全民事行為能力,符合法律、司法解釋規定的特殊買受人資格外,有意購買法拍房的公眾還要事先了解房產所在地的購房政策,是否存在限購條件。以北京為例,法拍房在北京市被納入了限購政策范圍之內,競買人及其家庭應符合北京市限購政策的相關要求,否則要自行承擔相應的法律后果。

                            其次,建議公眾在參與競買前全面了解網拍涉案房產情況。包括房屋的性質、樓層、朝向、附近的交通、配套等信息,如果能夠實地看房的,可以聯系法院報名參加實地看房,否則也可以通過VR等技術手段沉浸式看房。此外還可使用二手房交易平臺,查看周邊二手房價格,多做比較,慎重決定。

                            再次,建議公眾在確定參與競買后,仔細閱讀拍賣平臺上公示的拍賣公告、競買須知、評估報告等信息,掌握涉案房產的起拍價格、是否存在租賃、是否清場、所需繳納稅費、處置財產是否存在瑕疵等信息。如果拍賣成交后才發現購買目的無法實現想要悔拍,按照《規定》的第二十四條,交納的保證金不予退還,依次用于支付拍賣產生的費用損失、彌補重新拍賣價款低于原拍賣價款的差價、沖抵本案被執行人的債務以及與拍賣財產相關的被執行人的債務。另外,公眾還需注意參與網拍的各類時間節點,按時繳納保證金、尾款等。

                            總體而言,法拍制度已逐漸成熟,在理性預算、知悉風險、了解規則的前提下,購房者完全可以將法拍房作為自己的購房新選擇。

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